Poradnik

To akt prawa miejscowego, który stanowi podstawę planowania przestrzennego gminy. To w nim znajdują się informacje o przeznaczeniu terenów, które interesują potencjalnego inwestora np. typ możliwej zabudowy. W MPZP zawarte są również parametry nowego budownictwa, które może pojawić się na danej działce np. liczba kondygnacji, powierzchnia zabudowy, jej wysokość itp. Na stronach poszczególnych kompleksów, zamieściliśmy podstawowe dane dotyczące wybranej działki.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje działkę budowlaną jako nieruchomość lub działkę gruntową, która spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych. Oznacza to, że jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w infrastrukturę techniczną są zgodne z odrębnymi przepisami i aktami prawa miejscowego.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to zbiór przepisów prawa związanych z planowaniem przestrzennym, kształtującym politykę przestrzenną  w Gminach, a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to dokument prawa lokalnego, który określa możliwy sposób zagospodarowania terenów i ustala warunki zagospodarowania, w tym zabudowy. Przeznaczenie działki w MPZP, jest jednym z kryteriów, jakie musi spełniać działka, aby była działką budowlaną. 

Wymagania, jakie musi spełniać działka, to jej dostęp do układu dróg publicznych, ogólnodostępnych, a także posiadać musi odpowiednią wielkość, kształt oraz niezbędne uzbrojenie.

Dowiedz się, jak weryfikujemy działki budowlane

Istnieje kilka sposobów weryfikacji by sprawdzić czy działka jest budowlana. Pierwszym etapem jest sprawdzenie czy dana działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i czy ma w nim przeznaczenie zezwalające na budowę. Mpzp możemy sprawdzić na stronie urzędu lub dedykowanym dla gminy portalu (systemie informacji przestrzennej). Dla pewności warto skontaktować się też bezpośrednio z urzędem. Należy jednak dokładnie sprawdzić informacje zawarte w planie. W niektórych przypadkach pomimo przeznaczenia sugerującego zabudowę, faktyczna budowa nie będzie możliwa. Działka może znajdować się w ograniczonej strefie zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych lub posiadać inne ukryte wady uniemożliwiające zabudowę.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy sprawdzić, czy dla danej działki wydano warunki zabudowy. Właściciel działki powinien udostępnić taką decyzję na żądanie potencjalnego nabywcy. Są w niej określone warunki, gabaryty i możliwości zabudowy danej działki. Jeśli działka nie posiada mpzp ani warunków zabudowy szansa na jej zabudowanie jest znacznie mniejsza, nawet jeżeli znajduje się ona w sąsiedztwie innej zabudowy. Dopiero dokument w formie mpzp lub decyzji daje nam pewność, że będziemy mogli postawić na działce wymarzony dom. 

Poznaj korzyści z inwestowania w sprawdzone działki budowlane.

Księgę wieczystą można sprawdzić na stronie internetowej https://bit.ly/2KB5b9s. Jest to witryna Ministerstwa Sprawiedliwości, na której można się upewnić, czy działki nie posiadają obciążonej hipoteki albo czy nie ma innych ograniczeń prawnych. Jeżeli będą Państwo chcieli sprawdzić stan księgi wieczystej, nie mamy nic przeciwko, aby udostępnić numer KW dla wybranego kompleksu działek. Dla Waszego spokoju zapewniamy, że wszystkie nasze działki mają uregulowane księgi wieczyste oraz stan prawny. Dodatkowo w trakcie zakupu, notariusz sprawdzi stan księgi wieczystej oraz złoży wniosek o wyodrębnienie działki do nowej KW.

Staramy się, aby informacje, które pojawiają się na naszej stronie były rzetelne. Z tego względu nie ma możliwości bezpłatnej rezerwacji działek, gdyż pragniemy zapobiegać niepewnym rezerwacjom i blokowaniu dostępnych terenów dla innych klientów.

Osoba, która nabywa działkę jest zobowiązana do opłacania podatku od nieruchomości. Opłata wynikająca z posiadania nieruchomości jest pobierana przez samorząd gminny. Obowiązek zapłaty rozpoczyna się wraz z pierwszym dniem miesiąca, następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie działki.

Sprawdź nasze atrakcyjne cenowo działki inwestycyjne.

Przy zakupie naszych działek nie jest pobierana żadna prowizja. Oferowane działki są własnością naszą albo podmiotów współpracujących z nami. Dzięki temu nabywca nie ponosi dodatkowych kosztów, związanych z pobraniem prowizji.

Tak, każda transakcja na rynku nieruchomości zobowiązuje do pokrycia obligatoryjnych kosztów, wynikających z regulacji prawnych. W skład tych opłat wchodzą:

• opłaty notarialne, uwarunkowane ceną działki,
• opłaty wieczysto-księgowe, wynoszące około 300 zł.

Ze względu na to, że działki należą do naszej firmy, nabywca nie jest zobowiązany do pokrycia kosztów prowizji. Nie obowiązuje go także PCC w wysokości 2% od ceny sprzedaży działek budowlanych, z racji tego, że firma płaci VAT w wysokości 23%.

Jasne. Możesz skorzystać z pełnomocnika, natomiast do zawarcia umowy wymagane jest pełnomocnictwo notarialne, które może zostać sporządzone w dowolnie wybranej kancelarii notarialnej. Ważne, aby w dokumencie znalazły się niezbędne treści, dlatego warto skonsultować je z notariuszem, który zajmuje się przygotowywaniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. W razie potrzeby nasza firma także służy Wam pomocą.

• w dowolnie wybranej przez Państwa kancelarii notarialnej, znajdującej się w niedalekiej odległości od lokalizacji sprzedawanej działki,
• w innej miejscowości, jeżeli sytuacja dotyczy szczególnego przypadku,
• akt notarialny możemy również podpisać w kancelarii notarialnej w Poznaniu na preferencyjnych warunkach.

Jeżeli chcesz zobaczyć nasze działki, skontaktuj się z nami pod numerem 662670008. Wspólnie ustalimy dogodny termin i umówimy się na oglądanie terenu. Zapraszamy!

Tak. Każda z naszych działek została oznakowana słupkami geodezyjnymi w terenie. Dzięki takiemu rozwiązaniu zobaczysz dokładnie, w którym miejscu znajduje się interesująca działka, jaki ma kształt i wielkość w rzeczywistości. Dodatkowo po zakupie nie będziesz musiał ponosić kosztów geodety w celu wyznaczenia granic działki.

Jeżeli interesuje Cię konkretna działka i chciałbyś poznać jej numer ewidencyjny, zajrzyj na stronę poszczególnych kompleksów. Ze względu na to, że część działek jest na etapie podziału, podajemy projektowane numery, które w wyjątkowych sytuacjach mogą ulec modyfikacji.

Tak, dbamy o naszych klientów na każdym etapie. Jeżeli chcesz sprzedać, działkę zakupioną od nas, pomożemy znaleźć Ci na nią nabywcę.

Wymiary działki, jak i inne niezbędne informacje znajdują się wraz z mapą ewidencyjną na stronach poszczególnych działek. Zadbaliśmy o to, aby na każdej oferowanej działce była możliwość umieszczenia budynku. Wzięliśmy pod uwagę warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Każdy zakup nieruchomości powinien być poprzedzony możliwie wnikliwą analizą. Jednym z jej najważniejszych etapów jest weryfikacja stanu prawnego i właściciela działki będącej przedmiotem transakcji. Podstawowym źródłem informacji jest z całą pewnością księga wieczysta. Znając numer KW prowadzonej dla danej nieruchomości, można bezpłatnie sprawdzić jej zawartość online poprzez Elektroniczną wyszukiwarkę ksiąg wieczystych, bez udawania się do odpowiedniego sądu. Jeżeli zamierzamy nabyć działkę, to właściciel powinien udostępnić nam numer KW, m. in. abyśmy mogli sprawdzić, czy osoba oferująca jest faktycznym właścicielem.

Zapoznanie się z treścią księgi daje jednak o wiele więcej informacji nt. nieruchomości. W dziale I-O znajduje się oznaczenie nieruchomości: można tam odczytać m. in. dokładny adres i powierzchnię działki. Dział I-Sp to spis praw związanych z własnością. W dziale II ujawnieni są wszyscy właściciele/współwłaściciele nieruchomości. Szczególną uwagę należy zwrócić na dział III, w którym możemy sprawdzić prawa, roszczenia i ograniczenia związane z daną nieruchomością (np. istniejące służebności, roszczenia wynikające z zawartych umów przedwstępnych, ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym etc.), oraz dział IV, w którym ujawniane są informacje o hipotekach obciążających nieruchomość.

Drugim cennym źródłem informacji na temat stanu prawnego działki jest ewidencja gruntów i budynków, prowadzona przez odpowiednie starostwo powiatowe. Wypis z rejestru gruntów zawiera m. in. oznaczenie geodezyjne nieruchomości, jej powierzchnię, wyszczególnienie wszystkich klasoużytków, informację dotyczącą właściciela oraz dokumentu własności. Jako trzecie najważniejsze źródło informacji należy wskazać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Sporządzony w formie uchwały Rady Gminy określa m. in. przeznaczenie działki, zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu. Oznacza to, że znając ustalenia planu miejscowego wiemy, jaki projekt możemy realizować na danej działce.

Warto zauważyć, że numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów oraz zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie są wymagane przez każdego notariusza do zawarcia umowy sprzedaży działki, dzięki czemu przed sfinalizowaniem transakcji mamy możliwość sprawdzenia wszystkich zawartych w tych dokumentach informacji. 

Dowiedz się, jak zapewniamy bezpieczeństwo transakcji.

Na cenę działki budowlanej wpływa szereg czynników. Do najbardziej oczywistych należy powierzchnia. Upraszczając – im większa działka, tym jej cena całkowita będzie wyższa, lecz kwota, którą będziemy musieli zapłacić za jeden metr kwadratowej będzie maleć. Kluczowym czynnikiem determinującym koszty, jakie będziemy musieli ponieść przy zakupie działki budowlanej, jest także lokalizacja. Nieruchomości znajdujące się w dużych miastach wojewódzkich, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław czy Gdańsk, będą droższe niż te, które leżą w obszarach niezurbanizowanych daleko od większych aglomeracji miejskich. Pozostałe aspekty, na które należy zwrócić uwagę, to między innymi: uzbrojenie działki, najbliższe sąsiedztwo, bliskość obszarów cennych przyrodniczo, ukształtowanie terenu czy też obecność rozwiniętej infrastruktury społecznej oraz zaplecza handlowo-usługowego.

Najdroższymi działkami budowlanymi będą zatem te które posiadają pełne uzbrojenie, znajdują się w atrakcyjnych dzielnicach miast wojewódzkich gdzie nie ma problemu z dostępem do usług. Ponadto, cechami droższych nieruchomości będzie nieposiadanie problemów prawnych czy fizycznych. W pierwszym kwartale 2023 roku najdroższe działki budowlane w Polsce były sprzedawane w Warszawie za średnią cenę metra kwadratowego wynoszącą 714 złotych.  

Przygotowania do budowy domu na działce należy rozpocząć od dokładnego przeanalizowania planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, które określają co, gdzie i jak można wybudować. Przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości to kolejny ważny krok, który należy wykonać. Znajdują się w niej informacje kluczowe dla bezpieczeństwa inwestycji, a szczególną uwagę należy zwrócić na informacje zawarte w rozdziale III i IV. Jeżeli te dwie kwestie mamy już sprecyzowane, możemy zabrać się za zakup działki, która nas szczególnie zainteresowała i odpowiada naszym preferencjom oraz założeniom.

Przed podpisaniem umowy notarialnej na działkę, która zyskała naszą sympatię, warto sprawdzić czy działka jest uzbrojona, czyli jest wyposażona w dostęp do wody, prądu, gazu i kanalizacji. Czy droga dojazdowa jest wyasfaltowana i odśnieżana zimą. Jak przebiegają granice działki oraz czy ma ona regularny kształt i równe podłoże.

Następnym istotnym elementem, jest oszacowanie budżetu na budowę domu, który zazwyczaj istnieje już na etapie poszukiwań działki. Wybór projektu domu jest kluczowym elementem budowy. Można wybierać spośród wielu opcji, m. in. : gotowych projektów domów z katalogów online, projektów domów producentów domów, czy też indywidualnych projektów przygotowywanych przez architektów.

Na sam koniec istotnym krokiem jest zgłoszenie zamiaru budowy domu, którą zawsze należy rozpocząć od dopełnienia formalności.

W celu uzyskania Pozwolenia na Budowę (PnB), konieczne jest załatwienie wielu formalności, dlatego po zakupie nieruchomości warto jest dobrze zaplanować proces inwestycyjny:

1. Na początek konieczne jest sprawdzenie, czy dla naszej działki uchwalony jest przez Gminę Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), w którym sprawdzimy przeznaczenie i parametry obiektów kubaturowych, które możemy wybudować na działce. Jeśli nasza działka nie jest objęta zapisami MPZP, to konieczne jest uzyskanie decyzji określającej warunki zabudowy (WZ), co wydłuża nam inwestycję budowlaną.
2. Gdy posiadamy już wiedzę o możliwościach zagospodarowania naszej działki, wynikającą z zapisów MPZP lub WZ, niezbędne jest uzyskanie warunków technicznych od gestorów sieci mediów oraz zlecenie wykonania mapy do celów projektowych przez geodetę, wraz z badaniami geotechnicznymi przeprowadzonymi przez geologa, dla obszaru planowanego budynku.
3. Zakupienie gotowego projektu budowlanego lub przygotowanie go razem z architektem pod indywidualne potrzeby. Projekt musi spełniać wytyczne zgodne z obowiązującymi warunkami technicznymi oraz parametrami wskazanymi w dokumentach planistyczny (MPZP lub WZ); Projekt następnie adaptowany jest do warunków terenowych
    i nanoszony na mapę do celów projektowych. Przed złożeniem dokumentów do urzędu niezbędne jest jeszcze upewnienie się, czy nie występują inne utrudnienia na tym etapie, dotyczące między innymi: uzyskania zjazdu na drogę gminną/powiatową/wojewódzką, odrolnienia gruntu, wyłączenia z produkcji leśnej, czy uzyskania opinii Konserwatora Zabytków.
4. Ostatnim krokiem jest złożenie wniosku do Starostwa/Urzędu dzielnicowego m.st. Warszawy/Urzędu miasta na prawach powiatu, o wydanie pozwolenia na budowę. Do wniosku należy dołączyć:
   a) trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami
    i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
   b) oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
   c) ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest wymagana przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.
    z 2022 r. poz. 503 t.j.),
   d) ostateczna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli jest wymagana przez ustawę o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2022 r. poz. 1029 t.j.),
5. Po złożeniu wniosku z załącznikami, musimy czekać na decyzję organu. Wydana ona zostaje zazwyczaj w terminie do 65 dni od złożenia dokumentacji.

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznacznie prosta, ponieważ każda transakcja jest inna, podobnie jak każda nieruchomość, stąd katalog dokumentów niezbędnych do przedłożenia przy zwieraniu umowy sprzedaży może różnić się m. in. w zależności od stanu prawnego nieruchomości, treści księgi wieczystej czy też samego charakteru działki. Każdorazowo więc to notariusz określa, jakie dokumenty będą niezbędne. Można jednak wskazać listę takich, których z pewnością lub dużym prawdopodobieństwem będziemy potrzebować do podpisania aktu notarialnego. Są to:

• odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wypis z tego planu,
• zaświadczenie o tym, czy działka znajduje się w obszarze rewitalizacji,
• zaświadczenie o tym, czy grunt został objęty uproszczonym planem urządzania lasu,
• dokument stanowiący podstawę nabycia (np. akt notarialny zakupu, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia etc.),
• a także dowody osobiste obu stron – kupującej i sprzedającej, a w przypadku firm – aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub wpis do centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej.

Przy zakupie działki wyróżnia się koszty transakcyjne, zazwyczaj regulowane w kancelarii notarialnej. 

Na te koszty składa się: taksa notarialna, podatek VAT od taksy, koszt odpisów aktu notarialnego (zależy od liczby stron aktu), opłaty sądowe (wraz z opłatą za wniosek do sądu). Wysokość taksy notarialnej zależny jest od ceny działki. Opłaty sądowe są stałe określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dodatkowo jeżeli zakup dokonywany jest od osoby fizycznej, to od zakupu pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od kwoty transakcji. W sytuacji kiedy zakup jest kredytowany należy wziąć pod uwagę koszt wpisu hipoteki wynoszący 200 zł. Jeżeli wpisywana jest ona przez Notariusza to pobiera on taksę notarialną od wartości hipoteki. Aby uniknąć tej taksy, można ją ewentualnie również samodzielnie z kompletem dokumentów wpisać bezpośrednio w sądzie.

Kiedy zakup dokonywany jest z pomocą pośrednika nieruchomości, należy zazwyczaj doliczyć również jego wynagrodzenie. Wynosi ono przeważnie od 2% do 4% wartości nieruchomości lub może być wskazana konkretna kwota. Czasami pośrednik pobiera wynagrodzenie wyłącznie od strony sprzedającej.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wynika z określonych przepisów, a konkretnie z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek ten wynosi 19%. Jeśli jednak spełnimy określone warunki możemy uniknąć takiej opłaty. 

Po pierwsze od dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki po upływie 5 lat od jej nabycia nie płaci się podatku. Ważne jest jednak to, że termin 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Po drugie nawet sprzedaż działki przed upływem 5 lat od jej nabycia może zostać zwolniona z podatku. Gdy wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych w przeciągu 3 lat, licząc od początku roku kalendarzowego następującego po roku, w którym doszło do sprzedaży występuje tzw. ulga mieszkaniowa. Jako własne cele mieszkaniowe zaliczyć można m. in. zakup domu, mieszkania lub gruntu pod budowę domu, a nawet spłatę kredytu hipotecznego (który został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu).

Sprawdź, jak wspieramy klientów w procesie inwestycyjnym.

W celu szybkiej sprzedaży działki budowlanej należy uzyskać o niej jak najwięcej informacji, aby przygotować kompleksową ofertę sprzedaży. Jeżeli działka objęta jest MPZP pod zabudowę jednorodzinną to można parametry z MPZP wymienić w treści ogłoszenia o sprzedaży. Jeżeli dla działki nie ma MPZP i decyzji o warunkach zabudowy, dobrym krokiem będzie złożenie wniosku w urzędzie gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Istotnym elementem będzie zweryfikowanie sposobu dojazdu do działki. Należy wiedzieć czy do działki prowadzi droga prywatna czy gmina oraz jaką ma ona szerokość. Z urzędu gminy lub miasta można dowiedzieć się również jakie uzbrojenie jest najbliżej naszej działki, ponieważ to standardowe pytanie kupujących. Na atrakcyjną ofertę sprzedaży powinny składać się fotografie przedstawiające największe atuty działki i okolicy, dobrym rozwiązaniem będą fotografie wykonane z drona. Tempo sprzedaży możemy również podnieść poprzez promocyjną cenę w stosunku do ofert konkurencyjnych w okolicy. Wystawienie na jak największą ilość portali ogłoszeniowych dotyczących nieruchomości pozwoli dotrzeć do dużej liczby zainteresowanych.

Działkę szybciej może sprzedać osoba, która specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości. Można zwrócić się o pomoc do doświadczonego pośrednika nieruchomości. Poprzez znajomość lokalnego rynku oraz umiejętność obsługi Klientów może sprawnie sprzedać działkę, a Sprzedającemu pozwoli to na znaczne zaoszczędzenie czasu.

Pełny taryfikator opłat dostępny jest w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Warto jednak zaznaczyć, że opłaty dotyczące wpisu do księgi wieczystej są zawarte w kosztach notarialnych. Kupując działkę, nie musimy się martwić o formalności dotyczące wpisu do księgi wieczystej, ponieważ zajmuję się tym notariusz.

Jeżeli działka nie ma księgi wieczystej to jej założenie to koszt 100 zł. Opłatę w wysokości 200 zł ponosimy przy wpisie dotyczącym własności, użytkowania wieczystego, ograniczonego prawa rzeczowego, hipoteki lub służebności. Koszt 100 zł obowiązuje przy wpisie dotyczącym udziału w prawie (np. w przypadku nabycia udziału w drodze lub wspólnego terenu rekreacyjnego)

Hipotetycznie: jeżeli kupujemy działkę bez księgi wieczystej opłata wyniesie 400 zł (założenie księgi wieczystej, wpis dotyczący własności nieruchomości oraz prawa udziału w drodze).

Informacje dotyczące obowiązujących, jak i projektowanych, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego można znaleźć na stronach internetowych urzędów miast lub gmin. Miejscem, w którym dokumenty planistyczne są zazwyczaj umieszczane na takich stronach są Biuletyny Informacji Publicznej (BIP). Zdecydowana większość gmin prowadzi również swoje własne systemy informacji przestrzennej – do najpopularniejszych należą: e-mapa.net, mapa.inspire-hub.pl lub sip.gison.pl. W ramach tych stron gromadzone są plany miejscowe, studium oraz inne dane dostępne na mapach. Jest to bardzo przejrzysty sposób na sprawdzenie mpzp dla interesującej nas działki, ponieważ mamy bezpośredni dostęp do rysunku (który możemy porównać z innymi warstwami mapy) oraz tekstu uchwały. Podobnym systemem jest geoportal.gov.pl, czyli strona rządowa pełniąca funkcję centralnego węzła Infrastruktury Informacji Przestrzennej.

Pomimo postępującej digitalizacji niewielka część gmin wciąż nie udostępniła swoich planów miejscowych w ramach systemów informacji przestrzennej. Urzędy mają obowiązek przechowywania dokumentów planistycznych w formie oryginałów uchwał – tak więc można dokonać sprawdzenia mpzp interesującej nas działki bezpośrednio w urzędzie gminy. Ponadto, w działach starostwa powiatowego zajmujących się wydawaniem pozwoleń na budowę również możemy znaleźć informacje odnośnie planu miejscowego – gminy są bowiem zobowiązane do przekazywania starostom ustaleń tych dokumentów. Wszystkie uchwalane plany miejscowe są również zapisywane w dziennikach wojewódzkich obejmujących terytorium miasto lub gminy, której dotyczy plan.

Na całkowity koszt usług notarialnych, który ponosimy przy zakupie nieruchomości wpływa: wynagrodzenie notariusza (tzw. taksa notarialna), koszt wypisów, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty sądowe. Opłaty notarialne mogą się różnić w zależności od notariusza. Na wysokość opłat wpływa ustalone wynagrodzenie rejenta, wartość nieruchomości oraz fakt czy sprzedający jest płatnikiem podatku VAT. Notariusz w każdym przypadku przed podpisaniem aktu wysyła jego projekt oraz zestawienie opłat. 

Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego

Uzależniona jest od wartości nieruchomości. Warto zaznaczyć, że rozporządzenie mówi o maksymalnym progu, notariusz może pobrać mniejszą opłatę za swoje usługi zgodnie z taryfikatorem Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

W przypadku kiedy nieruchomość sprzedawana jest powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł taryfikator przewiduje maksymalne wynagrodzenie dla notariusza: 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do wynagrodzenia należy doliczyć podatek VAT.

Taksa notarialna za sporządzenie wniosków dotyczących wpisu do księgi wieczystej w związku z nabyciem nieruchomości (tzw. wniosek wieczystoksięgowy) lub innymi czynnościami prawno-hipotecznymi wraz z podatkiem wynosi maksymalnie 246 zł.

Przykład:

Kupując działkę za 75 000 zł maksymalna taksa notarialna wyniesie: 1562 zł (1010 zł podstawy + 60 zł procentowej nadwyżki + 246 zł VAT +  246 zł wniosek wieczystoksięgowy wraz z podatkiem).

Opłaty sądowe

Na ich wysokość wpływa specyfika danej nieruchomości. Jeżeli wraz z nieruchomością nabywamy również udziały w prawie ich wartość będzie wyższa. Taryfikator opłat dostępny jest w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Przykład:

Gdy kupowana przez nas działka nie posiada księgi wieczystej wówczas zapłacimy 400 zł

(100 zł założenie księgi wieczystej + 200 zł wpis do księgi wieczystej dotyczący własności + 100 zł wpis do księgi wieczystej dotyczący prawa udziału w drodze)

Elektroniczny wpis aktu

Notariusz pobiera również opłatę w wysokości 5 zł za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych.

Koszt wypisów aktu notarialnego

Opłata pobierana jest za każdą ze stron wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych, maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Należy do tego doliczyć podatek VAT. Tak samo jak w przypadku taksy notarialnej notariusz może pobrać mniejszą opłatę.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Jest to stała opłata w wysokość 2% wartości nieruchomości. Warto, jednak zaznaczyć, że jeżeli sprzedający jest płatnikiem VAT to kupujący zwolniony jest z tej opłaty.

Aby sprawdzić średnie ceny gruntów rolnych należy sięgnąć do danych publikowanych przez GUS lub ARiMR. Na przestrzeni lat instytucje te badają ceny ziemi rolnej. Dane publikowane przez te instytucje, a także analiza ofert na portalach ogłoszeniowych oraz rynków lokalnych z roku na rok pokazuje, że najtańsza cena ziemi rolnej dla wszystkich klas gruntów występuje na Podkarpaciu i w II kwartale 2023 roku wynosiła 37 265 zł/ha. Pozostałe województwa układają się następująco:

• Zachodniopomorskie 37 265 zł/ha
• Lubuskie 35 231 zł/ha
• Śląskie 45 387 zł/ha
• Świętokrzyskie 45 187 zł/ha
• Dolnośląskie 48 634 zł/ha
• Małopolskie 50 940 zł/ha
• Lubelskie 52 980 zł/ha
• Łódzkie 53 393 zł/ha
• Pomorskie 56 467 zł/ha
• Warmińsko-Mazurskie 57 141 zł/ha
• Podlaskie 57 907 zł/ha
• Mazowieckie 58 054 zł/ha
• Opolskie 61 573 zł/ha
• Kujawsko-Pomorskie 69 141 zł/ha
• Wielkopolskie 85 605 zł/ha.

Warto tutaj wspomnieć, że w ostatnich latach nastąpił wzrost cen gruntów i co za tym idzie także gruntów rolnych. Na wschodzie Unii Europejskiej ziemia rolna drożeje dużo szybciej niż na zachodzie.

Zmiana statusu działki rolniczej na budowlaną może zależeć od różnych czynników i procedur, które są określane przez lokalne przepisy prawa oraz plany zagospodarowania przestrzennego.

1. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP):
   W większości przypadków decyzja o przeznaczeniu terenu jako budowlanego lub rolnego jest określana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego jako teren budowlany, to posiada ona potencjał do zabudowy.
2. Warunki zabudowy
   W przypadku braku miejscowego planu, możliwości inwestycyjne lub zmiana przeznaczenia na danej działce mogą zostać określone w decyzji o warunkach zabudowy. Należy jednak mieć na uwadze, że działki z decyzją mogą nadal podlegać przepisom szczególnym np. ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego
3. Inwestycje publiczne:
   W przypadku planowanych inwestycji publicznych (np. budowa nowej drogi), może dojść do zmiany przeznaczenia terenu.

Warto skonsultować się z lokalnym urzędem gminy lub miasta, aby uzyskać konkretne informacje dotyczące danej działki i aktualnych przepisów obowiązujących na danym terenie.

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej jest to rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów.

Jeśli chcemy zbudować dom, musimy wyłączyć grunty z produkcji rolniczej. Można to zrobić pod warunkiem, że nasza działka jest przeznaczona na cele nierolnicze w obowiązującym dokumencie planistycznym tj. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w przypadku jego braku – Decyzji o Warunkach Zabudowy. To czy musimy uzyskać decyzję, która zezwala na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, zależy od klasy gruntu, na którym planowana jest inwestycja.

Jakie grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji?

Musimy uzyskać decyzję o wyłączeniu z produkcji, jeśli chcemy odrolnić:

• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego;
• inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych.

Ile kosztuje wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?

Kiedy nie zapłacimy należności i opłat rocznych?

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wiąże się z obowiązkiem zapłaty jednorazowej opłaty – tak zwanej należności oraz opłaty rocznej. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Nie poniesiemy kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli wyłączamy grunty rolne na cele związane z budownictwem mieszkaniowym:

• do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego
• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli przekroczymy powyżej wskazane powierzchnie, to od nadwyżki urząd naliczy nam należność i opłaty roczne.

Opłata jednorazowa płatna jest po faktycznym wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, natomiast opłaty roczne to opłata wyłączeniowa podzielona na dziesięć transzy, płatnych do 30 czerwca kolejnych 10 lat od dnia wyłączenia z produkcji rolnej.

Opłatę jednorazową możemy pomniejszyć również o wartość naszego gruntu, wynikającą z operatu szacunkowego lub aktu nabycia własności.

Jest to miejsce na naszej stronie, gdzie serwujemy Wam dawkę działek w najkorzystniejszych cenach. Warto zaglądać na tę zakładkę, gdyż okazjonalnie pojawiają się na niej kupony i vouchery z aktualnymi promocjami. Jeżeli planujesz zakup kilku działek – monitoruj naszą Strefę Okazji. Pamiętaj, to świetna inwestycja z realną perspektywą przyrostu wartości.